або Чому Дніпро втратив 500 млн грн через сірі схеми з нерухомістю?

Для розуміння того, наскільки ефективно можна використовувати прозорі механізми продажу та оренди нерухомості, ми вирішили порівняти ситуацію в Дніпрі і у Львові.

Для початку – трохи теорії. У березні 2018 року в Україні набув чинності Закон «Про приватизацію державного та комунального майна», згідно з яким всі об’єкти малої приватизації проходять через систему електронних аукціонів  Прозорро.Продажі.

Всього з 2018 року Дніпровська міська рада виставила на приватизацію через Прозорро.Продажі 181 об’єкт,  з яких продано  48. 

Дохід від приватизації цих об’єктів склав 22,71 млн грн. Список проданих приміщень – за посиланням

У Львові дохід від проданих через Prozorro.Sale об’єктів склав майже 500 млн грн. У 20 разів (або на 480 млн грн) більше, ніж в Дніпрі за той самий період. При цьому виставлено 152 об’єкти, з них 118 вже продані. Львів значно успішніше і значно дорожче продавав об’єкти. Список приміщеннь –  за посиланням

Середня ціна по всіх об’єктах Дніпра – 3813 грн за квадратний метр, в той час як у Львові вона складає 29 751 грн, тобто у Львові продають майже у 8 разів дорожче. Якщо дивитися пооб’єктно, то у Львові продали понад 50 об’єктів, де ціна за один квадратний метр вище 500 $, в Дніпрі таких об’єктів всього 3, а більшість об’єктів в Дніпрі продається за 100-200 $ за квадрат.

Початкова ціна, за якою виставляють об’єкти в Дніпрі, значно нижча за ринкову. І навіть в тих випадках, коли ціна піднімалася після спілкування з департаментом міськради, переможці у 25% випадків відмовлялися підписувати договір. Дивно, чи не так? Невже від них просили “подяку” за укладення договору?

Секрет такого розриву у вартості нерухомості між Дніпром і Львовом простий: найцікавіші об’єкти віддаються знайомим без аукціонів за низькою ціною. Розберемо один із прикладів, як це робиться через схему “невід’ємних  поліпшень”. Була будівля поліклініки в центрі міста – ДЦПМСД №2 на вулиці Європейська, 14 (біля “Сільпо”), за квартал від ТРЦ Мост-Сіті. Її площа становить 1707 кв.м.

Крок 1: рішенням виконкому приміщення поліклініки передається на баланс КП Бюро. Це робиться, щоб можна було здавати в оренду приміщення (рішення виконкому №1030 від 23.10.2018)

Крок 2: на закритому конкурсі для своїх здають приміщення в оренду (засідання від 14.06.2019), при цьому вартість оренди 1 707 кв.м склала 14023 грн. Для своїх можна орендувати приміщення з нормальними умовами в самому центрі міста біля ТЦ Мост-Сіті за ціною 8 гривень за квадратний метр (центр міста і оренда по 8 гривень!) https://dniprorada.gov.ua/upload/editor/protokol_14-06- 19.pdf 

Крок 3: комісія дозволяє орендарю виконати невід’ємні поліпшення (рішення №75 від 23.09.2019)

Крок 4: рішенням сесії приміщення остаточно виводяться з управління лікарні (рішення сесії 30/50 від 27.11.2019)

Тут залишилося зробити крок 5, коли орендарю дозволяється викупити приміщення за оціночною вартістю, оскільки він зробив невід’ємні поліпшення. Зазвичай це виходить в десятки разів дешевше ринкової вартості. Варто зазначити, що ця будівля площею 1707 кв.м оцінювалось за залишковою вартістю в 401 000 грн, або 234 гривні за 1 квадратний метр (менше 10 доларів за квадрат). Вартість будівлі поліклініки в центрі міста – близько 100 млн грн і ніяк не може становити 0,4 млн грн. Одна з причин, чому не встигли зробити фінальний крок – це розслідування з боку правоохоронців http://reyestr.court.gov. ua / Review / 87930718.

Один з варіантів того, як закрити ці схеми – прийняття міською радою рішення про обов’язкову оренду приміщень через прозорі аукціони з використанням Прозорро.продажі і заборона робити невід’ємні поліпшення. Проект такого рішення лежить в міській раді вже 2 роки, але Філатову і компанії це не цікаво, тому навряд чи вони приймуть таке рішення.  

Сподіваємося, після виборів вся нерухомість буде здаватися і продаватися тільки через Прозорро.продажі за прозорими і зрозумілими процедурами, а не виводитися через схеми і віддаватися бізнес-партнерам мера.

PS. Схема щодо лікарні робилася під ТОВ Інтербудсервіс, яка, згідно даних сервісу Youcontrol, пов’язана з групою Алеф.

PS2. Сподіваємося, поліція таки почне працювати за цим кейсом більш активно, оскільки СБУ передало їм матеріали ще 10.12.2018 і мега-активної роботи поліцейських поки не видно – взагалі хоч якісь дії вони розпочали лише в 2020 році.

Ця публікація створена за підтримки Європейського Союзу та Національного Фонду підтримки Демократії (США). За зміст публікації відповідальність несе ГО «Платформа Громадський Контроль». Зміст публікації не є відображенням офіційної позиції Європейського Союзу або НФПД.